Modal Kos ~ Jika ditanya mengenai bisnis properti yang hampir tidak pernah mengalami penurunan, bisnis kos adalah jawabannya. Target bisnis kos yang dituju yaitu kalangan menengah kebawah justru menjadikan bisnis kos ini tidak pernah sepi peminat.
Bisnis kos-kosan meskipun tidak elite seperti apartemen dan bisnis-bisnis properti lainnya memiliki omset yang bisa bersaing dengan mereka.
Modal yang dibutuhkan dalam bisnis kos juga tidak sebesar bisnis-bisnis properti elite. Tertarik untuk membuka bisnis kos? Simak dulu rincian modal bisnis kos-kosan di bawah ini.
Modal Utama Bisnis Kos
Modal yang dibutuhkan untuk memulai bisnis kos bisa dibilang cukup banyak. Akan tetapi, modal tersebut akan sebanding dengan omset yang akan Anda dapatkan ketika bisnis kosan Anda sudah berjalan. Berikut ini ada tiga jenis modal utama bisnis kos.
1. Rincian Modal Bangunan Kos
| Rincian | Harga Satuan | Total |
| Tanah ukuran 20×15 m² | Rp. 600.000 | Rp. 180.000.000 |
| Biaya bangunan per kamar 5×4 m² | Rp. 2.500.000 | Rp. 50.000.000 |
| Biaya perizinan pendirian bagunan | Rp. 2.000.000 | Rp. 2.000.000 |
Berdasarkan rincian biaya di atas maka total biaya yang dibutuhkan untuk membuat bangunan kos adalah Rp. 232.000.000
2. Rincian Modal Kebutuhan Kos Per Kamar
| Item | Harga |
| Kasur | Rp. 1.200.000 |
| Lemari | Rp. 360.000 |
| Kipas Angin | Rp. 220.000 |
| AC | Rp. 2.600.000 |
| Lampu | Rp. 40.000 |
| Kompor Gas | Rp. 430.000 |
| Rak Dinding | Rp. 55.000 |
| Set Peralatan Dapur | Rp. 350.000 |
Berdasarkan rincian data diatas maka total biaya untuk melengkapi fasilitas setiap kamar adalah Rp. 5.255.000
3. Rincian modal pengeluaran bulanan
| Rincian | Biaya |
| Bayar Listrik | Rp. 400.000 |
| Bayar Air | Rp. 200.000 |
| Bayar Pegawai Kebersihan | Rp. 700.000 |
Jadi total biaya yang dibutuhkan untuk perawatan bulanan adalah Rp. 1.300.000. Berdasarkan uraian modal utama memulai bisnis kos, dapat disimpulkan bahwa total modal yang perlu Anda siapkan adalah Rp. 238.555.000.
Omset / Pendapatan Bisnis Kos
Sebenarnya patokan omset yang dikeluarkan oleh bisnis kos tergantung dari berapa banyak orang yang menghuni kos yang Anda bangun.
Untuk bisnis kos-kosan yang menggunakan perhitungan modal seperti diatas, omset dapat dihitung dengan cara berikut.
- Modal awal Anda untuk membuka bisnis kos adalah Rp. 238.555.000.
- Harga sewa kosan Anda setiap bulannya adalah Rp. 1.500.000.
- Pada bulan kelima kosan Anda penuh (15 kamar), maka omset yang anda dapatkan adalah Rp.1.500.000 x 15 kamar. Hasilnya adalah Rp. 22.500.000
Jangka Waktu Bisnis Kos Balik Modal
Perhitungan jangka waktu penghasilan untuk bisa mengembalikan modal dapat dihitung dengan cara berikut.
Rumus balik modal = Modal Awal : Omset perbulan
Total modal untuk membangun kos adalah Rp.238.555.000 : Rp. 22.500.000 = 10 Bulan. Jadi total jangka waktu modal anda kembali adalah 10 Bulan dengan catatan kosan terisi penuh.
Keuntungan Bisnis Kos
Meskipun modal yang dikeluarkan tidak sedikit, ada banyak keuntungan yang bisa Anda dapatkan saat memilih untuk berbisnis kos. Keuntungan tersebut antara lain :
1. Permintaan terhadap rumah kos sangat tinggi dari waktu ke waktu.
Anda tidak perlu khawatir saat ada orang memutuskan untuk mengakhiri sewa kos. Selama lokasi anda strategis dan biaya sewa yang anda kenakan bersaing dengan kos lainnya maka Anda tidak membutuhkan waktu lama untuk mendapatkan penyewa baru.
2. Kos Punya keuntungan modal (capital gain yang dapat diperoleh dalam jangka panjang) lebih dari lima tahun.
3. Bisnis kos berpeluang mendapatkan keuntungan ganda
Hasil dari persewaan kamar serta layanan tambahan seperti jasa laundry dan keamanan tambahan.
Jika Anda tertarik untuk menambah omset dari penyewaan kos, Anda bisa berinovasi dengan membuka layanan laundry, serta layanan-layanan yang dibutuhkan oleh penyewa kos.
Dengan adanya berbagai layanan sebanding mereka tidak akan keberatan mengeluarkan biaya tambahan sebagai konsekuensinya.
4. Bisnis kos adalah bentuk investasi yang anti rugi.
Sepertinya para pebisnis setuju jika ada statement bahwa bisnis properti adalah bisnis yang paling minim resiko. Hal ini karena harga bisnis properti selalu mengalami kenaikan setiap tahun bahkan dimasa resesi sekalipun.
5. Tidak perlu waktu yang lama untuk mendapatkan kembali modal bisnis kos
Dengan melakukan penerapan strategi yang benar akan mempercepat modal Anda kembali.
6. Bisnis kos menjadi salah satu alternatif penghasilan jangka panjang (passive income)
7. Omset lebih tinggi daripada bisnis kontrakan.
Harga sewa kontrakan lebih tinggi daripada kosan membuat kebanyakan orang memilih untuk menyewa kos. Selain lebih murah, fasilitas yang didapatkan juga tidak kalah dengan kontrakan.
8. Saat kos mulai beroperasi, Anda tidak perlu melakukan perawatan rutin
Hal ini disebabkan karena kebersihan sudah menjadi tanggung jawab setiap penghuni kamar. Anda hanya perlu menyewa petugas kebersihan untuk membantu kebersihan seminggu sekali.
Tantangan Berbisnis Kos
- Nama baik kos ditentukan oleh penghuni kos
Sebaik-baiknya anda menyusun strategi pada akhirnya dapat dihancurkan masalah yang disebabkan oleh penghuni kos. Anda bisa meminimalisir hal ini dengan membuat peraturan-peraturan yang harus ditaati oleh setiap penghuni kos.
- Resiko sosial tinggi yang disebabkan oleh perbedaan karakter setiap penghuninya
Hal ini tentu berpengaruh pada kenyamanan lingkungan kos-kosan yang ada. Akibatnya beberapa penghuni memutuskan pindah kos demi menghindari ketidaknyamanan lingkungan kosan.
- Banyak yang menganggap bahwa bisnis kosan tidak membutuhkan pemeliharaan khusus.
Namun, perlu diketahui bahwa pada kenyataannya pemilik kos bertanggungjawab penuh atas apapun yang terjadi di lingkungan kos termasuk urusan sekecil lampu rusak.
Anda bisa melakukan pemeliharaan sendiri ataupun memperkerjakan orang untuk mengecek dan menangani keluhan yang dialami oleh penghuni kos.
Strategi memperoleh keuntungan
- Kenali Properti yang Anda Miliki
Sebelum memutuskan untuk membeli dan membangun kosan anda perlu mengenali properti yang anda miliki dengan baik.
Selanjutnya, Anda juga harus mengetahui ukuran standar kamar kosan yang akan anda bangun untuk mengetahui berapa kamar yang bisa dibangun di atas tanah yang Anda pilih.
- Pilih Bangunan yang Tepat
Alternatif lain berbisnis kosan selain dengan membangun bisnis kosan dari nol, adalah dengan membeli bangunan kosan yang sudah siap huni.
Jika Anda memilih alternatif ini, pastikan kondisi fisik, sertifikat, legalitas tempat dan keperluan lainnya sudah memenuhi standar agar tidak ada kejadian yang tidak diinginkan di kemudian hari.
- Pilih Lokasi Strategis
Pilihlah lokasi kosan di daerah yang dekat dengan fasilitas publik, kampus, kantor, dan stasiun.
Para penyewa kos akan cenderung memilih jarak kosan yang dekat dengan fasilitas publik akan memudahkan mereka untuk melakukan banyak aktivitas tanpa harus berjalan jauh.
- Buat Konsep Kos yang Unik
Konsep kosan yang unik membuat calon penyewa melirik kosan Anda. Anda bisa menambahkan rak-rak multifungsi agar para penghuni kos dapat menata barang dengan mudah tanpa perlu merasa sempit.
- Lengkapi Fasilitas Kos
Jangan lupa untuk melengkapi fasilitas kosan seperti kipas angin, AC, TV, dan fasilitas lainnya agar penghuni betah menempati kos milik anda.
- Sistem Kebersihan Berkala
Meskipun kebersihan kos adalah tanggungjawab setiap penghuni, anda masih perlu menyewa petugas kebersihan untuk membantu menjaga kebersihan kos secara berkala setiap seminggu atau sebulan sekali.
- Harga Sewa Bersaing
Perlu Anda ingat bahwa saat orang memikirkan untuk tinggal di kos berati mereka menginginkan tempat tinggal yang nyaman dan murah.
Artinya semakin mahal tempat kos maka tempat tersebut akan semakin sepi penyewa begitu pula sebaliknya.
Tentukan harga sewa yang dapat bersaing dengan kosan sejenis dengan tetap memperhitungkan fasilitas yang Anda berikan agar kosan Anda ramai penghuni. Nghuni.